Por Dr. Taclifas Oliveira
O direito à propriedade está estabelecido na Constituição Federal do Brasil e é um direito fundamental, inserido no art. 5º da Constituição brasileira. O referido artigo estabelece que “todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade (…)”.
Como se pode observar, a Constituição garantiu a igualdade entre todas as pessoas, tanto aos brasileiros quanto aos estrangeiros. Logo, no que diz respeito ao direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, não há distinção entre brasileiros e estrangeiros.
Como se trata de uma garantia constitucional, os estrangeiros também podem adquirir propriedades no território brasileiro, sejam propriedades móveis ou imóveis. No presente material, será abordada a aquisição imobiliária por estrangeiros no Brasil.
Conforme já mencionado, todo estrangeiro pode adquirir propriedades no Brasil e podem fazê-lo mesmo que não residam no território brasileiro e mesmo sem endereço fixo. É importante ressaltar, também, que não há limitação quanto à quantidade de imóveis que um estrangeiro pode adquirir, nem mesmo quanto ao valor do imóvel.
Para que o direito à propriedade imobiliária de um estrangeiro seja exercido, o estrangeiro deverá cumprir certos requisitos, tais quais: possuir um Cadastro Nacional de Pessoa Física (CPF) e possuir o Registro Nacional Migratório (RNM) ou um passaporte válido. Somente poderá celebrar escritura pública de compra e venda e requerer o registro imobiliário, o estrangeiro que possuir os referidos documentos.
Em se tratando de imóvel urbano, o estrangeiro terá apenas uma restrição, não poderá adquirir imóvel ou terreno situado na faixa de 100 (cem) metros ao longo da costa marítima, salvo se autorizado pelo Presidente da República ou pelo Ministro da Fazenda, exceto se o imóvel for uma unidade autônoma em um condomínio, como em prédio de apartamentos situado em terreno de marinha. Essa vedação está estabelecida no Decreto-Lei Nº 9.760/46, em seu art. 205.
Em se tratando de imóvel rural, o estrangeiro enfrentará restrições mais específicas e deverá observar as regras previstas na Lei Nº 5.709/1971, que trata especificamente sobre a aquisição de imóvel rural por estrangeiro residente no país ou pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil.
Para exemplificar, o art. 3º da Lei acima apontada estabelece que um estrangeiro somente poderá adquirir imóvel rural cuja área não exceda à 50 (cinquenta) módulos de exploração definida, o que equivale à 150 (cento e cinquenta) hectares (um módulo rural equivale à 3 hectares, conforme definido pelo INCRA nos termos da Lei nº 4.504/64, conhecida como o Estatuto da Terra). Todavia, caso o imóvel não exceda à 3 (três) módulos, a aquisição será livre e independente de qualquer licença.
O Governo Federal, no ano de 2018, por meio do Conselho Nacional de Imigração, órgão vinculado ao Ministério da Justiça e Segurança Pública, editou a Resolução Normativa nº 36, cujo objetivo é disciplinar a concessão de autorização de residência em decorrência de investimento imobiliário no Brasil.
Conforme estabelecido pela referida Resolução, a concessão de autorização de residência para investimento imobiliário está condicionada à aquisição de bens imóveis urbanos em montante igual ou superior a R＄ 1.000.000,00 (um milhão de reais), podendo ser imóveis construídos ou em construção. Em se tratando de imóveis localizados nas regiões Norte e Nordeste do País, o valor mínimo do investimento passa a ser de R＄ 700.000,00 (setecentos mil reais).
A Resolução estabelece, ainda, que o estrangeiro poderá comprovar o investimento imobiliário acima exposto mediante a aquisição de mais de um bem imóvel como proprietário, desde que a soma de todos os imóveis corresponda aos valores mínimos referidos (R＄700.000,00 para imóveis localizados nas regiões Norte e Nordeste e R＄ 1.000.000,00 para imóveis localizados nas demais regiões do País).
Inicialmente, a autorização para residência concedida ao estrangeiro em razão de investimentos imobiliários no Brasil terá o prazo de 4 (quatro) anos. Após o transcurso do prazo de 4 (quatro) anos, poderá ser concedida a autorização de residência ao estrangeiro por prazo indeterminado, mediante a comprovação da manutenção do investimento, da apresentação da Carteira do Registro Nacional Migratório e de certidões de antecedentes criminais, ou documento equivalente, emitidas pela autoridade judicial competente onde o estrangeiro tenha residido durante a autorização de residência temporária.
Não obstante a garantia constitucional à propriedade no Brasil aos estrangeiros, a operacionalização do referido direito requer muita atenção, pois, em razão dos princípios da soberania e da segurança nacional, é um processo muito burocrático. Com isso, é importante que o interessado se faça valer de uma assessoria jurídica especializada para que o procedimento de aquisição imobiliária ocorra de forma adequada, sem percalços, e para que o processo para a autorização para residência no País ocorra da mesma forma.
Dr. Taclifas Young Ferreira de Oliveira
Advogado na Cerqueira Leite Advogados – especialista em Direito Imobiliário pela Escola Brasileira de Direito – EBRADI, e em Direito do Trabalho pela Universidade Federal de Pernambuco.