Mercado imobiliário está “mais maduro” com oferta a acelerar e preços a abrandar

Da Redação
Com Lusa

O mercado imobiliário em Portugal está “mais maduro, o que é saudável”, com a oferta a acelerar e a abrandar a escalada de preços, analisou Gonçalo Santos, da consultora JLL.

O estudo Market 360º da JLL, mostra um crescimento do investimento no primeiro semestre de 43% para 1.473 milhões de euros transacionados.

O diretor de Urban Development da consultora recordou que o setor “vive de ciclos” e que, atualmente, há o “aceleramento da oferta, o que vai trazer e já tem trazido uma escalada de preços menos acentuada”.

“Há um momento mais maduro do mercado, o que é saudável”, concluiu o dirigente, que notou vários fatores que explicam o “bom momento do setor imobiliário” em Portugal.

Na lista está o aumento exponencial da procura com a entrada de clientes internacionais num mercado relativamente pequeno, como acontece nas reabilitações, que resultam em poucas frações e não respondem aos interessados, o que “explica a evolução dos preços”, refere.

O relatório da JLL registrou a tendência da progressiva subida das rendas nos escritórios, lojas e habitação devido ao “persistente desequilíbrio entre a falta de oferta e a dinâmica da procura”, o que aumentou as rendas mais caras nos escritórios (em Lisboa registrou 21 euros/m2/mês e o Porto 18 euros/m2/mês)”.

Porém, a falta de oferta deverá ser colmatada no curto e médio-prazo, com um ‘pipeline’ que soma mais de 560.000 m2 (2019-2022) de novos escritórios em Lisboa e mais de 155.000 m2 no Porto.

No comércio de rua, a falta de espaços também continuará a pressionar as rendas em Lisboa (nas zonas prime do Chiado é de 135 euros/m2/mês e na Baixa é 130 euros/m2/mês) e Porto (na rua de Santa Catarina é 70 euros/m2/mês).

“Este é um fator de desequilíbrio ainda mais acentuado no mercado residencial, onde a oferta de arrendamento de longo-prazo é bastante incipiente e boa parte do produto não chega sequer a vir para o mercado, com rendas muito elevadas no centro da cidade e que tendem a subir”, lê-se.

Em declarações à agência Lusa, Gonçalo Santos num balanço do primeiro semestre de 2018 referiu estarem a ser confirmados os números recordes, que já se esperavam, e que devem continuar até final do ano.

O mesmo responsável sublinhou que a habitação continua a centrar atenções dos investidores, mas que há uma diversificação nos segmentos, com investimentos a acontecerem nos escritórios, hotelaria, alojamento para estudantes e residências seniores.

Em Lisboa, o especialista enumerou “dois corredores emergentes” que acompanham o rio Tejo. “De Marvila ao Parque das Nações há uma zona de expansão. No corredor oeste, entre Santos e Alcântara, estão a ser apresentados projetos muito interessantes e estruturantes”, disse.

Para o mercado doméstico o interesse deverá estar na “coroa de Lisboa”, segundo a mesma fonte, que explicou que os clientes portugueses, que não conseguem pagar os preços no centro histórico, poderão escolher empreendimentos na zona acima da segunda circular, que inclui Telheiras e a Alta de Lisboa.

No Porto, assiste-se a uma situação “análoga a Lisboa em 2014”, com a reabilitação no centro e uma procura dinâmica, prevendo-se uma evolução semelhante à que a capital viveu.

No imobiliário comercial, a JLL indicou que o comércio de rua continua forte este ano, sobretudo em localizações nobres como a Avenida da Liberdade, Chiado e baixa, e a previsão é que o dinamismo nos crescimentos das rendas continue.

Num contexto de “sentimento positivo” e com os rendimentos de residentes internacionais mais elevados, os centros comerciais também estão a beneficiar atualmente.

A nível bancário, Gonçalo Santos referiu o interesse atual na concessão de crédito, porém, com “condições e padrões prudentes”, uma vez que as “lições e os erros cometidos no passado foram aprendidos”.

Agora, os bancos pedem capital próprio aos clientes e as avaliações são mais baixas.

Citado em comunicado, Pedro Lancastre, diretor geral da JLL, considerou que a “primeira metade do ano perfeitamente fantástica para o setor imobiliário português”, prevendo que no segundo semestre o “mercado evolua a um ritmo ainda mais forte”.

Segundo o estudo da JLL, durante os primeiros seis meses foram investidos 1.473 milhões de euros em ativos imobiliários de rendimento, numa subida de 43% em relação ao mesmo período de 2017.

“Mais uma vez verificam-se as mesmas tendências. Um mercado dominado por investidores estrangeiros (98%) e por setores de retalho e de escritórios (88%)”, lê-se no documento, o qual precisa que o retalho concentrou 56% do total do investimento.

“O ‘pipeline’ previsto até ao final do ano é extenso, pelo que 2018 será certamente mais um ano recorde com um volume total previsto que poderá situar-se nos 3.000 milhões de euros”, acrescenta ainda o relatório, que refere como Portugal beneficia da conjugação muito favorável de fatores internos e externos, como crescimento econômico, o aumento de risco nos mercados de capitais e o baixo retorno de investimentos mais conservadores, assim como as boas rentabilidades.

Brasileiros no topo

O Market 360º indicou ainda que na habitação, os compradores estrangeiros continuam a dominar as transações de habitação ‘premium’ (mais altas) no centro de Lisboa e Porto, concentrando 53% das vendas realizadas pela JLL e agregando 30 nacionalidades.

O ‘top’ de nacionalidades foi dominado por cidadãos do Brasil (51%), Turquia (12%) e França (7%), estando os dos Estados Unidos e do Reino Unido a crescer em Lisboa.

O valor prime residencial no Chiado (Lisboa) oscilou entre os 6.500 euros e 9.500 euros/m2, com a área Estoril/Cascais a apresentar o valor prime mais elevado (5.000 a 12.000 euros/m2).

Na hotelaria, a transação de duas unidades de 5 estrelas no Porto totalizou 90 milhões de euros, o que traduziu um valor recorde de 500 mil euros por quarto. No Algarve prevê-se a abertura de um maior número de hotéis no curto e médio prazo com posicionamento superior.

Sob forma de alerta e quando decorrem negociações partidárias para o Orçamento do Estado para 2019, Pedro Lancastre reafirmou a necessidade de um quadro fiscal e legal estável, com “o mínimo de alterações possível”, nomeadamente no mercado residencial, onde “algumas propostas de lei, a serem aprovadas, podem matar à nascença o praticamente inexistente mercado de arrendamento”.

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