Juridicamente Falando: De Portugal…Para os Portugueses e Luso Descendentes
No artigo anterior foram analisados alguns dos aspectos que devem ser tomados em consideração antes de concluir qualquer contrato de compra e venda envolvendo imóveis em Portugal. Agora, será feita uma breve abordagem à transmissão da propriedade. Tradicionalmente celebrado no Cartório Notarial através de escritura pública, presentemente este acto pode também ser formalizado por documento particular autenticado por Advogado graças às alterações que o Decreto-Lei n.º 116/2008, de 4 de Julho trouxe a esta matéria.
Com efeito, no seguimento das medidas de simplificação, desmaterialização e desformalização de actos e processos na área do registo predial e de actos notariais conexos foram atribuídas pelo legislador português novas competências às Câmaras de Comércio e Indústria, aos Notários e Serviços de Registos e aos Solicitadores e Advogados, permitindo que estas entidades e profissionais prestem serviços relacionados com negócios relativos a bens imóveis no denominado regime de «balcão único».
Neste âmbito, tornam-se facultativas as escrituras relativas a diversos actos da vida dos cidadãos e das empresas. Deixaram de ser obrigatórias, entre outras, as escrituras públicas para a compra e venda e para a constituição ou modificação de hipoteca voluntária que recaia sobre bens imóveis e para a doação de imóveis ou alienação de herança ou de quinhão hereditário.
Estes actos podem ser realizados através de documento particular autenticado por um advogado que, posteriormente, procede ao depósito electrónico dos documentos relativos a cada acto (podendo ser consultados por qualquer entidade pública ou privada), assim garantindo uma maior segurança para os serviços prestados.
Quais são os documentos necessários para a compra e venda de imóveis?
São, desde logo, necessários os documentos de identificação dos vendedores e compradores (Bilhete de identidade, cartão de cidadão ou Passaporte) e cartão de contribuinte fiscal. Tratando-se de uma sociedade comercial, deverá ainda ser apresentada certidão comercial (ou código de acesso à certidão permanente obtida via internet), acta da sociedade (quando for necessário) e documentos de identificação de quem representa a sociedade. Se as partes (ou só uma delas) se fizerem representar por procurador, será necessária a Procuração com poderes para o acto e bem assim documentos de identificação do procurador. Deverá ser feita referência à existência, ou não, de intervenção de mediador imobiliário no negócio.
Relativamente ao imóvel, será necessária a Caderneta predial actualizada (ou, em sua substituição, certidão de teor do artigo actualizada) e ainda a Certidão de teor das descrições e inscrições em vigor obtida numa Conservatória do Registo Predial (ou código para acesso à certidão permanente). Como já foi referido na última edição, estes documentos pode ser obtidos via internet.
A Licença de utilização de prédio urbano (ou certidão fiscal ou camarária comprovativa de que está dispensada a sua apresentação por ter sido construído antes de 7 de Agosto de 1951) e a Ficha Técnica de Habitação (apenas para os prédios edificados e em relação aos quais exista licença de utilização emitida ou requerida após 30 de Março de 2004) também são elementos necessários à celebração do contrato de compra e venda.
Por último, deverá ser apresentada a Guia que comprove o pagamento do Imposto de Selo e Imposto Municipal sobre Transmissões (IMT), impostos que deverão ser previamente pagos;
De realçar que, a partir de 1 de Janeiro de 2009, todos os imóveis quando transaccionados ou arrendados deverão possuir um certificado energético, cuja responsabilidade de apresentação na celebração dos contratos é do actual proprietário.
As circunstâncias concretas do negócio, poderão exigir a apresentação de outros documentos, nomeadamente declaração comprovativa de se encontrar assegurado o cancelamento de hipoteca, caso sobre o imóvel vendido esteja registada hipoteca.
Relativamente à aquisição de imóveis por cidadãos não residentes em Portugal, menos familiarizados com os procedimentos da lei portuguesa, nunca é demais alertar para a importância de obterem aconselhamento jurídico a prestar por advogado ou solicitador para que seja analisada a viabilidade do negócio e prestado o melhor aconselhamento.
Por Antonio Delgado
Advogado em Coimbra, Portugal, escreve a coluna “Realidade Jurídica” sobre Brasil-Portugal no Mundo Lusíada Online. www.wix.com/advogado/advogado